Poniższy tekst omawia, co powinna zawierać umowa przedwstępna zakupu nieruchomości, aby zabezpieczyć interesy stron i zapewnić płynne sfinalizowanie transakcji.
Wymogi formalne umowy przedwstępnej
Strony umowy
W każdej umowie przedwstępnej muszą być precyzyjnie wskazane osoby lub podmioty uczestniczące w transakcji. Stronę sprzedającą należy opisać jako sprzedający, a stronę nabywczą jako kupujący. W przypadku osób fizycznych niezbędne jest podanie imienia i nazwiska, numeru PESEL, serii i numeru dowodu tożsamości oraz adresu zamieszkania. Jeżeli umowę podpisują przedsiębiorcy, należy wskazać pełną nazwę firmy, numer KRS lub ewidencji działalności gospodarczej oraz NIP. Dokładna identyfikacja stron eliminuje ryzyko podważenia umowy z uwagi na błędne dane.
Forma pisemna i notarialna
Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego umowa przedwstępna powinna być zawarta w formie pisemnej, pod rygorem jej nieważności. W praktyce rekomendowane jest sporządzenie aktu notarialnego, co pozwala uniknąć sporów dowodowych. Akt notarialny stanowi dodatkowe zabezpieczenie dla obu stron, zwłaszcza w sytuacji, gdy w grę wchodzi przekazanie zadatek lub gdy planowane jest ustanowienie służebności lub innych obciążeń na rzecz kupującego.
Kluczowe elementy umowy
Określenie przedmiotu nieruchomości
Jednym z najważniejszych elementów jest szczegółowe określenie przedmiotu nieruchomości. Należy podać dokładny adres, numer działki i sposób korzystania z nieruchomości zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Dobrą praktyką jest załączenie wypisu z rejestru gruntów oraz odpisu z księgi wieczystej. Precyzyjna specyfikacja eliminuje ryzyko późniejszych roszczeń związanych z błędnym opisem przedmiotu umowy.
Ustalenie ceny i warunków płatności
Kolejnym istotnym punktem jest określenie ceny nieruchomości oraz sposobu i terminów jej zapłaty. Strony powinny precyzować wysokość ceny, walutę i ewentualne prowizje. W umowie warto wskazać harmonogram wpłat: zaliczki, płatności etapowe oraz datę uiszczenia salda. Bezpieczeństwo kupującego zwiększa zapis o powiązaniu płatności z uzyskaniem niezbędnych decyzji administracyjnych, a sprzedającego – załączenie zabezpieczenia w postaci zadatek.
Termin zawarcia umowy przyrzeczonej
Jednym z podstawowych warunków jest wskazanie terminu, w którym strony mają zawrzeć umowę ostateczną (przyrzeczoną). Termin ten powinien być na tyle elastyczny, aby uwzględnić czas na przygotowanie dokumentów, uzyskanie kredytu czy przeprowadzenie czynności geodezyjnych. Dopuszczalne jest również określenie daty orientacyjnej, przy jednoczesnym zastrzeżeniu możliwości przedłużenia terminu za porozumieniem stron.
Zadatek i kaucja
W umowie przedwstępnej często określa się wpłatę zadatek albo kaucji. Zadatek pełni funkcję zabezpieczenia i sankcji – w razie wycofania się sprzedającego, musi on zwrócić zadatek w podwójnej wysokości, natomiast w przypadku rezygnacji kupującego zadatek przepada. Alternatywą jest kaucja, która podlega zwrotowi bez sankcji, ale nie pełni funkcji kary umownej.
Postanowienia dodatkowe i zabezpieczenia
Warunki zawieszające i rozstrzygające
Strony mogą przewidzieć warunki zawieszające lub rozstrzygające, od których skuteczności zależy zawarcie umowy przyrzeczonej. Przykładem może być uzyskanie kredytu przez kupującego lub wypis ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Dzięki takim postanowieniom, w razie niespełnienia warunku, strony mogą cofnąć zobowiązania bez ponoszenia sankcji.
Kary umowne
W umowie przedwstępnej warto zastrzec kary umowne za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązań. Mogą one dotyczyć zwłoki w zawarciu umowy przyrzeczonej lub bezprawnego odstąpienia od umowy. Wysokość kary powinna być proporcjonalna do wartości transakcji, co zwiększa skuteczność egzekwowania zobowiązań.
Możliwość cesji praw
Przewidzenie możliwości cesji praw wynikających z umowy przedwstępnej na osobę trzecią to rozwiązanie korzystne, gdy kupujący zamierza przenieść swoje uprawnienia na inwestora lub inną osobę. Warto jednak zastrzec zgodę sprzedającego na cesję, aby uniknąć sytuacji, w której zmienia się charakter stron umowy bez akceptacji.
Skutki niewykonania umowy
Odstąpienie od umowy
W umowie przedwstępnej należy przewidzieć warunki odstąpienia od umowy oraz skutki takiego działania. Odstąpienie przez kupującego może wiązać się z utratą zadatku, natomiast sprzedający może być zobowiązany do jego podwójnego zwrotu. Precyzyjne określenie procedury odstąpienia (forma pisemna, termin) zapobiega sporom.
Roszczenia odszkodowawcze
Oprócz kar umownych, stronom przysługują roszczenia odszkodowawcze na zasadach ogólnych. Jeżeli jedna ze stron poniesie szkodę przekraczającą wysokość zastrzeżonego zadatku lub kar umownych, może dochodzić wyrównania pełnej szkody. Warto więc zawrzeć w umowie postanowienie o możliwości dochodzenia odszkodowania przewyższającego zastrzeżone zabezpieczenia.
